マンション管理には避けては通れない重要な事があります。もちろん主たる管理はあたりまえですが、マンションの劣化に対する対策です。

ご承知の通り、マンションには日常メンテナンスと保守、建物維持という建築に関する保全業務があります。

その中には法定点検が義務づけられているものもあります。また定期清掃や設備点検や排水管の高圧洗浄、受水槽、高置水槽の清掃等々があります。

これらの発注や施工はほとんどが管理会社で別途管理組合から委託を受けているのがほとんどです。

これらの業務を総称してメンテナンスと呼びます。この他に大規模修繕工事や小規模修繕工事などがあります。

時にはポンプが停止し、急きょ業者に来てもらう緊急工事があったりします。

経年がかさむと漏水事故、という緊急工事も発生します。これらの問い合わせはほとんど管理会社が窓口になっている場合が多いのです。

その為、担当者は業者の手配や管理組合への報告、居住者に対する立会いや対処方法、保険屋への連絡、などなど細々と手配を要求されます。

大手の管理会社ではこうした事にすばやく対応する為に専門セクションを設けている事がおおいのです。管理部と工事部というように、または管理部とメンテナンス部という具合です。

ここで大切になるのは、細かい緊急工事でも管理会社から依頼されたら即出動してくれて、技術的にも優れている下請け工事屋がいるかどうか　です。

よく設備点検している業者に緊急出動の２４時間体制を要求して、それを武器としたメンテナンス業者がたいがい管理会社には入っている。

しかし、実際はただ単に２４時間体制だけで、現場に急行してもほとんど何も知らないアルバイトみたいな下請け社員が出動し、なんら役にたたない場合が多い。

それがまた、クレームとなって管理会社にもどってくる。管理会社の信用信頼の失墜である。

大規模修繕工事を管理会社が請け負い、下請け企業の専門業者に丸投げして担当者はほとんど現場に顔を出さない。常に管理会社の人間が誰も現場にいない。

工事にはほこりや騒音はつきもの、なのにチラシ1枚まかないで工事をしたり、予定と違う内容の工事を突然したり、場内を清掃しなかったり、居住者のプライベートを著しく乱したり、等々クレームが出て、管理会社に襲いかかる。

やっと工事が完工してやれやれと思ったら不具合を管理組合に指摘され、手直し工事を行わなければならない。などなど踏んだり蹴ったりの始末。

担当者は「業者なんてどこにもいるよ」と反省もなく、今度は別の業者に丸投げし、またもやいろんなクレームで頭を抱える事になる。

メンテナンスでも大規模修繕工事でも小規模修繕工事でも、よりよい工事を提供する事が管理会社のもうひとつの付加価値になるのです。

ところが、ひどいところは毎回、クレームだらけになって社内的にも「あれはあいつが悪い」とか「あの業者はダメだ」とか責任のがれ、陰口の言いあいになっている場合が多いのです。

何をやっているんだ。と言いたくなる事がしばしばです。

何故、そうなるのか、真摯に反省していない。会社ぐるみで反省していない。

それは、業者の使い方が誤った使い方をしているからです。

「業者なんていっぱいいる。だめだったら別の業者に発注すればいい。」なんて若造の担当者にありがちな発想をそのまま会社で採用しているからです。

メンテナンス業者ならどことどこを使う。改修工事屋ならどことどこを使う。緊急工事ならどことどこを使う。と指定業者を選定し、管理会社の考え方、安全の基準、報告書の統一、連絡先の統一、技術者の登録と研修、等々を行い、業者の育成をおこなわなければならないのです。

絶えず浮気をし、大変な時だけ呼んだり、夜中に誰も動かない時だけ連絡がきたり、前の業者にドタキャンされた時に呼んだり、自分達の都合だけで業者を使うと業者にしっぺがえしを必ずされます。

そんな自己中心的に業者をつかっていると必ずクレームの嵐になります。

指定業者に管理会社の仕様を理解して頂き、管理会社の視点で管理組合に接して頂く事を教育しなければならないのです。会社をあげてやらないといけないのです。

下請け指定業者は第２の社員でなければならないのです。

共に共存共栄でメリットが出てくるのです。その事が分からない管理会社は工事を請けるな。管理会社の信用を失墜させているだけです。

管理組合も迷惑です。

再度、言います。管理会社が請けた工事はすばらしい工事でなければならないのです。すばらしい工事を提供する事が管理会社の付加価値なのです。

業者の使い方、育成の仕方をもう一度考え直しましょう。担当者まかせでは失敗する可能性が高く、利権の温床にもなりかねません。

注意が必要です。

つづく




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