マンションの改修項目がきまったら、専門業者数社に時期と概算費用を出してもらいましょう。この作業は専門業者でなければできません。

管理会社にお願いしても実際には専門業者が管理会社へ改修工事の時期と見積りを提出しているのです。

ポイントは１社ではなく、２〜３社から提出して頂く事がよいでしょう。どこの業者かは冒頭に申し上げた様に、ホームページ等で検索し、これはと思った企業かその分野の協会、団体のホームページから所属企業を選ぶ。こうしたランダムな企業の選択がもっとも信頼できる資料になりやすいのです。

知り合いや建ててもらった設計事務所や建築会社はどうしても自分に責任がくる瑕疵的なものは隠してしまいます。また不具合などを隠ぺいするために工事時期を早めたり、その分の経費を水増ししたり、正規の対応でない場合が見られます。

よく「建ててもらった所が一番この建物を知っているから良い」という意見を言う人がいますが、これは一番やってはいけない事です。

間違いなく、ほんとうの情報は隠ぺいされ、建てた側に有利な改修内容になったり、予算になったり信頼に値しないものが多いのです。

第三者的専門業者に見てもらい工事時期、予算をたててもらう事は有償で行っても価値があるものです。

ましてこれらを無償で協力してくれる専門業者はマンション側の味方と考えてもいいくらいです。専門業者を上手に使う事をお薦めします。

マンションの改修工事と聞くとほとんどの理事の方々が建築に対して素人ですのでお金のこと、つまり工事費の事が気になります。すぐにいくらかかるのかを知りたくなります。

知りたいけれどちょっとお待ち下さい。お金から入るとほとんど失敗します。お金の事はちょっと置いておき、マンションの改修工事の項目を決める事に一番時間を割いて下さい。

改修項目と時期を長期修繕計画書に落とし込む事を行ってください。その項目が終わったらそこに金額を入れるのです。

改修項目も金額も先ほどの専門業者の数社から集めたものの平均的な数字を入れていく。これで立派な長期修繕計画書が完成するのです。

それを総会でマンション全員にご理解を頂く事が大切です。

次に長期修繕計画書ができたら、現在の修繕積立金の年次系統表をつくり向こう ２５年間〜３０年の修繕積立金表を完成させます。

長期修繕計画書の出費額を修繕積立金から差し引いていくと、マイナスがでないか、何期目でマイナスがでるかの長期収支バランス表をつくります。

そしてそのマイナスをどうするかを理事会で協議していきます。修繕積立金を値上げしていくか、何期頃から段階的に行うかなどが重要なテーマになります。

そしてここで再度、検討しなければならない事が大規模修繕工事を行った後の日常メンテナンスの軽減になる部分や小規模修繕工事の軽減になる部分を長期修繕計画書から差し引く事。管理費から日常メンテナンス費を差し引く事。等々の対費用効果の検証を行う事です。

これはとても大切な事です。なぜなら廊下の長尺シートを張り替えても年間４回の長尺シートのクリーニングは必要ない。改修後５年位までは年間２回でいいのではないか。とか改修内容によって、日常メンテナンスを減らせる項目もある筈です。

その分の管理費は別の管理費に回せるとか、そうしてねん出した余剰管理費を修繕積立金に回すとかの総合的メリットを追及しなければなりません。

年々増えていく管理費、修繕積立金。ある人に言わせると「マンションは金食い虫だ」 と騒いでいる人もいます。

年々増えていく管理費、修繕積立金を少しでも効率よくしていく努力をみんなで行わなければなりません。

その為には、大規模修繕工事でも、中規模修繕工事でも、小規模修繕工事でも日常メンテナンスでも絶えず、対費用効果と改善効果を考えて実行する事が大切です。

たとえば、たかが水道工事でも少しでも安く、対費用効果、改善効果に貢献できるもので、１円たりとも無駄使いは禁物です。

マンションの管理についても理事会で真剣にどうするべきかを考え直す時期にすべてのマンションが直面している問題とおもいますが、マンション管理は私どもの専門分野ではないので、この事は今回はふれないでおきます。

しかし、改修工事の考え方、取り組み方についてはここに解説した事でマンションの管理組合の方々の参考になれば幸いです。






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